La ciudad de Riverhead está considerando nuevas regulaciones sobre propiedades en alquiler que harían ilegal alquilar a personas que no sean una “familia o su equivalente funcional” y limitarían la cantidad de vehículos comerciales que los inquilinos pueden estacionar en sus entradas.
La enmienda propuesta al Capítulo 263 “Unidades de vivienda en alquiler” requeriría que las propiedades en alquiler solo sean “alquiladas, ocupadas o utilizadas por una familia o su equivalente funcional”, lo que en la práctica prohibiría los alquileres a personas que no se ajusten a la definición de “familia” establecida previamente por el código de la ciudad.
El alquiler de unidades de dormitorio en sótanos estaría prohibido en la ciudad para todo tipo de vivienda, excepto las viviendas unifamiliares. También estaría prohibido el alquiler de unidades de dormitorio en el tercer piso o en los áticos.
El código también instituiría nuevos requisitos para los caminos de entrada a las casas, ncluidos requisitos de tamaño mínimo y máximo. Se prohibirían los driveways de tierra o tierra compactada, y el propietario de una propiedad de alquiler actual tendría un año para cumplir con ese requisito.
El código también convertiría en una infracción tener más de dos “automóviles o vehículos de motor comerciales” en los caminos de entrada de cualquier propiedad de alquiler. La restricción para vehículos comerciales se aplica tanto a los vehículos con matrículas comerciales como a “cualquier vehículo que lleve cualquier tipo de insignia comercial relacionada con cualquier uso comercial”.
Las infracciones de las nuevas normas estarían sujetas a las sanciones del código actual, que incluyen una multa y/o prisión.
“Ahora, con más frecuencia que nunca, nuestros inspectores de códigos están reconociendo algunas condiciones graves de sobreocupación y de estacionamiento exterior deteriorado que surgen de nuestras propiedades de alquiler”, dijo el investigador principal de cumplimiento del código, Richard Downs, a la Junta Municipal en su sesión de trabajo del 15 de agosto. “También estamos viendo con más frecuencia situaciones en propiedades de alquiler en las que los propietarios intentan agregar la mayor cantidad posible de habitaciones a sus futuros contratos de alquiler. Más habitaciones equivalen a alquileres más altos”.
La ciudad tiene aproximadamente 1.900 propiedades de alquiler, dijo Downs. Aproximadamente el 20% de la población de Riverhead Town no vive en una casa de su propiedad, según las estimaciones del censo más recientes de los datos de 2018-2022.
La legislación no afectará a los “buenos propietarios”, solo a los propietarios que operan alquileres en “condiciones deficientes”, dijo Downs.
“Las propiedades de alquiler deficientes tienden a promover y alentar el deterioro del parque de viviendas dentro de nuestra ciudad, crean deterioro y también instituyen problemas excesivos de vehículos, tráfico y estacionamiento, sin mencionar que, en algunos casos, sobrecargan nuestros servicios municipales”, dijo Downs. “Nuestro objetivo al redactar esta revisión fue frenar la proliferación de ciertas condiciones que abarcan aquellas propiedades de alquiler que pueden estar funcionando de tal manera que causan sobreocupación, deterioro y condiciones de estacionamiento deficientes”.
Se programó una audiencia pública sobre la enmienda del código para la reunión del martes a las 6 p.m.
Downs revisó el código con los miembros de la Junta Municipal de Riverhead el 15 de agosto, pero no hubo discusión sobre la razón para restringir los alquileres a la definición de familia del código, ni detalles sobre muchas de las otras subsecciones del código. Las preguntas enviadas a Downs por correo electrónico sobre la legislación no fueron respondidas antes de que se publicara este artículo. El supervisor Tim Hubbard no devolvió un mensaje solicitando una entrevista.
Un intento anterior de agregar regulaciones similares al código de alquiler de la ciudad enfrentó una reacción extrema de los grupos de defensa de la vivienda justa y de los inmigrantes, quienes dijeron durante una audiencia pública en agosto de 2021 que las regulaciones probablemente violarían las leyes que protegen contra la discriminación en la vivienda.
La definición de “familia” dentro del código se remonta a la adopción del código actual de Unidades de Vivienda de Alquiler en 2006, cuando la Junta Municipal derogó y reemplazó la ley de alquiler anterior. Pero el código no regula quién puede ocupar una vivienda.
Los funcionarios de la ciudad dijeron en 2021 que las regulaciones no tenían la intención de ser discriminatorias, sino más bien una herramienta que la ciudad podría usar para proteger a los inquilinos de los propietarios depredadores. Dijeron al comienzo de la audiencia que la propuesta no se adoptaría tal como se presentó.
Los representantes de algunas de las organizaciones que se opusieron al código hace tres años tienen preocupaciones similares con la nueva propuesta de código, dijeron en entrevistas esta semana.
“Hay muchas razones diferentes por las que tener cualquier tipo de legislación involucrada en lo que es o no es una estructura familiar aceptada es el camino equivocado”, dijo Minerva Pérez, directora ejecutiva de OLA of Eastern Long Island, el grupo sin fines de lucro que trabaja defendiendo a la comunidad latina. “Por lo tanto, nuestra preocupación sigue siendo la misma. Es tan intensa como hace tres años. Este no es el momento para hacer eso. Y si esta es una manera de abordar algunas otras preocupaciones que la ciudad pueda tener, es el enfoque equivocado”.
Pérez dijo que entiende los peligros de la vivienda superpoblada y entiende los requisitos de ocupación, “pero ¿cómo estamos entrando ahora en la definición de lo que es o no es una familia? ¿Cómo se relaciona eso con los problemas de seguridad relacionados con las estructuras que pueden o no construirse para una cierta cantidad de personas?”
El código es “anti-inquilinos”, dijo Pérez, y restringiría aún más la capacidad de las personas para encontrar vivienda en un área que está experimentando una crisis de vivienda.
“OLA quiere ver seguridad y regulaciones en torno a la seguridad, la seguridad contra incendios y cosas así, pero esta no es la manera de hacerlo”, dijo Pérez. “La manera de hacerlo es hacer cumplir lo que ya se tiene. Si no se puede hacer eso, ¿cómo se puede hacer cumplir la estructura familiar de alguien?”
Pérez dijo que las regulaciones de acceso a vehículos condenarían efectivamente a los empresarios que están iniciando negocios y viviendo en Riverhead. “Si miras a tu alrededor y dices, ¿dónde están los vehículos comerciales? ¿Quién es el dueño de esos? ¿Quiénes están dirigiendo esos [negocios]? Son latinos. Son [la] fuerza laboral”, dijo Pérez.
Ian Wilder, abogado y director ejecutivo de Long Island Housing Services, expresó preocupaciones similares.
“¿Se le permite a un propietario convertir un sótano en un espacio habitable? ¿Se le permite a un propietario tener más de dos vehículos comerciales en una propiedad?”, dijo Wilder. “Vivo en Riverhead… ¿Vendrá Riverhead a preguntar quién vive en mi casa?”
“Todo el asunto de la familia, o el equivalente funcional de una familia, como estadounidense, me parece objetable”, dijo Wilder. “Va en contra de nuestra historia y de lo que creo que es la línea clara de lo que es la interferencia del gobierno en las relaciones personales en términos históricos”.
“Siempre hemos tenido la capacidad, especialmente para los inmigrantes que vienen aquí, de compartir el espacio vital para comenzar”, dijo Wilder. “Puede que no sean personas relacionadas por sangre. Pueden venir del mismo pueblo y pueden vivir vidas separadas”.
Wilder dijo que si la ley resulta en discriminación contra personas de una clase protegida, como la raza, la orientación sexual o el origen nacional, entonces se corre el riesgo de violar las leyes de vivienda justa. Pero determinar eso sería un proceso largo y complicado, si alguna vez se presenta una demanda impugnando la ley.
“No tengo una respuesta clara de sí o no”, dijo Wilder sobre la legalidad de la legislación. “Pero es algo que, como contribuyente de la ciudad, me gustaría que la ciudad analizara antes de que comience el litigio, porque lo último que quiero es pagar un abogado por un litigio… que no debería haber comenzado”.
Aparte de los requisitos del código que restringen el número de ocupantes por dormitorio (que se ajustan a los códigos de seguridad estatales), el código no agrega ninguna otra protección para los inquilinos, dijo Wilder. También considera que hacer que la ley se aplique de manera diferente para los inquilinos y los propietarios es una extralimitación del gobierno.
“Si la ciudad cree que estos cambios protegen la salud y la seguridad de sus residentes, entonces todos estos cambios deberían aplicarse independientemente de si alguien es inquilino o propietario de una vivienda”, dijo Wilder.
